一、項(xiàng)目背景和客戶(hù)需求

    哈納十一項(xiàng)目的項(xiàng)目背景是客戶(hù)前期已經(jīng)在銀川進(jìn)行了一個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目聚集了一批施工管理人才，初步構(gòu)建了一個(gè)項(xiàng)目部形式的組織結(jié)構(gòu)和流程體系?？蛻?hù)方領(lǐng)導(dǎo)的希望是通過(guò)正略鈞策項(xiàng)目組的力量提煉前期酒店項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)，為客戶(hù)以后的類(lèi)似的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作制定標(biāo)準(zhǔn)的可供復(fù)制的模式。

    二、項(xiàng)目主要內(nèi)容

    項(xiàng)目組充分領(lǐng)會(huì)客戶(hù)領(lǐng)導(dǎo)的意圖，并將其愿望引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)的咨詢(xún)模塊和方案，主要通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和開(kāi)發(fā)實(shí)體組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建兩大模塊的工作實(shí)現(xiàn)客戶(hù)需求。項(xiàng)目組還在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模擬進(jìn)度計(jì)劃等方面幫助客戶(hù)進(jìn)行了梳理和設(shè)計(jì)。

    此外，項(xiàng)目組剛進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)，客戶(hù)提出了一些不屬于項(xiàng)目范圍但客戶(hù)急需的工作內(nèi)容，主要是為客戶(hù)撰寫(xiě)一份關(guān)于酒店建設(shè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的政府匯報(bào)材料和客戶(hù)本身采購(gòu)制度的完善，項(xiàng)目組積極適應(yīng)客戶(hù)的要求，立刻調(diào)整原有工作計(jì)劃，在較短時(shí)間內(nèi)幫助客戶(hù)較好的完成這兩部分工作，尤其是采購(gòu)制度的完善，得到了客戶(hù)好評(píng)。

    三、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)

    通過(guò)該項(xiàng)目運(yùn)作，項(xiàng)目組初步掌握了中小型商業(yè)地產(chǎn)公司通過(guò)專(zhuān)業(yè)外包模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式。其核心思想是：以設(shè)計(jì)牽頭，業(yè)主方積極協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位，將設(shè)計(jì)師的思想和理念深刻融入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有階段，從而保證項(xiàng)目的定位和品質(zhì)。

    項(xiàng)目定位階段，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查明確項(xiàng)目定位和大概體量，這是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵?？蛻?hù)聘請(qǐng)了國(guó)際專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)查研究，得到了關(guān)于酒店體量的專(zhuān)業(yè)建議。

    規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)項(xiàng)目定位，聘請(qǐng)具備豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司幫助客戶(hù)進(jìn)行各設(shè)計(jì)單位的選擇和設(shè)計(jì)成果審核?？蛻?hù)聘請(qǐng)了國(guó)際知名的凱賓斯基酒店管理集團(tuán)作為酒店管理方，在其幫助和指導(dǎo)下，選擇香港爾本設(shè)計(jì)公司做整個(gè)項(xiàng)目的概念方案設(shè)計(jì)，選擇華東設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，并選擇了一系列國(guó)際國(guó)內(nèi)的頂級(jí)專(zhuān)業(yè)公司做精裝修、室內(nèi)、燈光、幕墻、景觀、機(jī)電、廚房等各專(zhuān)業(yè)深化設(shè)計(jì)，客戶(hù)在其中應(yīng)協(xié)調(diào)配合各設(shè)計(jì)單位，確保各設(shè)計(jì)階段的前后銜接和設(shè)計(jì)單位之間的有效溝通。這個(gè)階段對(duì)業(yè)主方的要求較高，要求業(yè)主方自身必須對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序和銜接非常熟悉，客戶(hù)酒店項(xiàng)目就是因?yàn)樵谶@個(gè)階段沒(méi)有很好的協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位，造成設(shè)計(jì)成果不一致，導(dǎo)致后期施工過(guò)程出現(xiàn)大量拆改，浪費(fèi)了大量的人力、物力和時(shí)間。

    施工階段，以設(shè)計(jì)師的意志為主導(dǎo)，選擇專(zhuān)業(yè)公司和團(tuán)隊(duì)作為施工顧問(wèn)，幫助業(yè)主方和施工單位更好的貫徹設(shè)計(jì)意圖。作為業(yè)主方需要把握的關(guān)鍵點(diǎn)是采購(gòu)管理，成本管理，計(jì)劃管理三個(gè)方面。采購(gòu)工作的及時(shí)性和采購(gòu)質(zhì)量對(duì)施工進(jìn)度的影響很大，要求業(yè)主方不但要對(duì)需要甲方采購(gòu)的材料設(shè)備做好采購(gòu)計(jì)劃，把握采購(gòu)進(jìn)度，把控物料質(zhì)量，還要嚴(yán)格監(jiān)管乙方采購(gòu)工作，確保采購(gòu)順利進(jìn)行。采購(gòu)過(guò)程中，設(shè)計(jì)單位應(yīng)積極參與供應(yīng)商的選擇工作，業(yè)主方和施工單位要尊重設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)。成本管理直接關(guān)系到業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)貫穿項(xiàng)目始終，在項(xiàng)目初期就提出明確的目標(biāo)成本，并分解落實(shí)到各業(yè)務(wù)部門(mén)，使之成為責(zé)任成本，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，時(shí)時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，建立成本預(yù)警機(jī)制，保證項(xiàng)目成本在可控狀態(tài)。業(yè)主方可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)機(jī)構(gòu)制定項(xiàng)目估算、概算和預(yù)算，并建立完善的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證工作流程，在保證項(xiàng)目定位和品質(zhì)的前提下，盡可能減少建設(shè)成本。計(jì)劃管理需要業(yè)主方制定明確的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃，并依次制定合理的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、銷(xiāo)售等專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃，各專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃要有機(jī)結(jié)合，密切配合，特別是項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作計(jì)劃，應(yīng)與施工建設(shè)緊密銜接。

    此外，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，招商和銷(xiāo)售也是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)主方可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的招商代理公司和銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售，需要注意的是專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就提早介入，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)從招商和銷(xiāo)售角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

    通過(guò)該項(xiàng)目的運(yùn)作，項(xiàng)目組初步掌握了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)細(xì)節(jié)，為公司后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)公司的咨詢(xún)項(xiàng)目提供了一定咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)和成果積累。