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房地產(chǎn)市場如何“軟著陸”
發(fā)布時(shí)間:2010-8-30 14:05:55 訪問統(tǒng)計(jì):點(diǎn)擊次 評(píng)論: 次 作者: 文宗瑜 摘自:
　　　　只有打破調(diào)控地價(jià)及房價(jià)的思維定勢，以政策支持改革，以改革推進(jìn)政策，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”

　　文／文宗瑜

　　房價(jià)在2009年的大幅上漲助推了土地出讓收入的爆炸式增長，從2008年0.96萬億增長到2009年的1.5萬億，增幅56.3%，2009年的土地出讓收入占財(cái)政收入約6.85萬億的21.9%，如果再考慮房地產(chǎn)開發(fā)及交易的稅費(fèi)收入，土地出讓及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國2009年財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率已高達(dá)35%以上。

　　房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的過度拉動(dòng)，財(cái)政收入尤其地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，不僅抑制了消費(fèi)增長，而且加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。在房價(jià)連續(xù)近72個(gè)月（從2004年1月算起）超長期持續(xù)上漲以后，房地產(chǎn)市場面臨著調(diào)整的巨大壓力及要求。無論是中央政府，還是地方政府，都應(yīng)高度重視房地產(chǎn)市場的變化，在順應(yīng)房地產(chǎn)市場自身運(yùn)行規(guī)律的同時(shí)，靈活使用各種政策并適時(shí)推進(jìn)相應(yīng)的配套改革，力爭實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。

　　強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”，是為了預(yù)防并抑制地價(jià)房價(jià)下跌的“連鎖”效應(yīng)。在某種意義上，中國經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)市場的過度依賴，正在無限放大房地產(chǎn)市場“硬著陸”的破壞性及殺傷力。如果能夠把房地產(chǎn)市場調(diào)整的“硬著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤败浿憽�，不僅可以大大弱化地價(jià)房價(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的破壞性及殺傷力，而且可以順勢實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及更大更快的碳減排。就房地產(chǎn)市場的“軟著陸”目標(biāo)而言，政策運(yùn)用不再僅僅是調(diào)控地價(jià)及房價(jià)，而是要著眼于土地資源配置效率提高及房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的全面調(diào)控。在某種意義上，只有打破調(diào)控地價(jià)及房價(jià)的思維定勢，以政策支持改革，以改革推進(jìn)政策，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。全面調(diào)控的思維及做法，要求政策與改革并舉。

　　其一，支持并推動(dòng)兩種土地產(chǎn)權(quán)的“平權(quán)”。從憲法及國家基本制度的規(guī)定看，國有土地與集體土地的產(chǎn)權(quán)平等。但是，行政力量及相應(yīng)政策，不允許集體土地的使用權(quán)進(jìn)入土地產(chǎn)權(quán)交易市場，導(dǎo)致了兩種土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際不平等。面對(duì)“城中村”“城中鎮(zhèn)”及城市邊界不斷向農(nóng)村擴(kuò)張的現(xiàn)狀，只有支持并推動(dòng)集體土地與國有土地的產(chǎn)權(quán)平等，才能順應(yīng)城市化進(jìn)程加快的大勢，也才能用市場力量及市場手段提高土地資源的配置效率。當(dāng)然，為了維護(hù)18億畝耕地的“黃線”，可先從農(nóng)村集體建設(shè)用地著手，允許進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地兩種土地產(chǎn)權(quán)“平權(quán)”的試點(diǎn)。如果兩種土地產(chǎn)權(quán)能夠真正“平權(quán)”，集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入土地產(chǎn)權(quán)交易市場進(jìn)行交易，用市場化方式實(shí)現(xiàn)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　其二，劃定城市與鄉(xiāng)村的分界線而支持城市集約化發(fā)展。城市“攤大餅式”的無邊界擴(kuò)張，不僅占用了更多的土地資源、水資源，而且弱化了城市的功能；城市不可能無限大，也不可能無限擴(kuò)張；城市化邊界范圍的無限擴(kuò)大，必然導(dǎo)致城市化效應(yīng)的遞減。各個(gè)城市尤其大中城市應(yīng)該盡快著手制定50-100年的城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，通過這一帶有制度性質(zhì)的規(guī)劃，劃定城市鄉(xiāng)村的基本分界線，區(qū)分城市與鄉(xiāng)村的不同功能，根據(jù)功能區(qū)的分工進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)；城鄉(xiāng)基本分界線的劃定，有利于實(shí)現(xiàn)城市的集約化發(fā)展，能夠大大提高城市每平方米土地的有效GDP數(shù)值及就業(yè)率。

　　其三，修改并提高建筑標(biāo)準(zhǔn)而推廣低能源或零能源建筑。面對(duì)建筑碳排放占全國碳排放量51%的現(xiàn)狀，修改及提高建筑標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)刻不容緩。通過修改及提高建筑標(biāo)準(zhǔn)而推行低能源或零能源建筑，不僅可以減少碳排放，而且可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。如果能夠把低能源或零能源建筑培育為一個(gè)新產(chǎn)業(yè)，其不僅能夠成為地價(jià)房價(jià)下跌時(shí)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)接力棒，而且也能夠支持中國碳減排目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　其四，盡快實(shí)行物業(yè)稅的開征試點(diǎn)。面對(duì)不斷膨脹的房地產(chǎn)投資及投機(jī)需求，政府應(yīng)盡快進(jìn)行物業(yè)稅的開征試點(diǎn)，從而強(qiáng)化并滿足居住性需求及改善性需求。鑒于城市宅基地70年土地使用權(quán)及土地使用權(quán)出讓費(fèi)一次繳納的現(xiàn)狀，可以考慮實(shí)行物業(yè)稅開征與宅基地土地使用年限延長相結(jié)合，在開征居民住宅物業(yè)稅的同時(shí)，把宅基地土地使用權(quán)延長到100年甚至200年。（作者：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士生導(dǎo)師）
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